Što svaki prodavatelj nekretnine treba znati o ugovoru o posredovanju s agencijom
Znate li da agencija za nekretnine nema pravo oglašavati vašu nekretninu ako s njom niste potpisali ugovor o posredovanju?
Da, dobro ste pročitali – bez ovlaštenja prodavatelja, agencija za promet nekretninama ne smije staviti vašu kuću, stan ili zemljište u oglas, niti ima pravo tražiti proviziju.
Drugim riječima, sve dok ugovor o posredovanju ne postoji, agencija nema nikakva prava prema vama, a vi nemate nikakvu obvezu prema njoj.
Mi u agencijama često čujemo od prodavatelja: „Dovedite vi meni kupca pa ću vam tek onda potpisati sve što treba“ ili „Proviziju ću vam platiti samo kad se proda“. No važno je znati da bez potpisanog ugovora o posredovanju s vama kao vlasnikom, agencija uopće ne smije javno oglašavati vašu nekretninu – tek tim potpisom na ugovoru o posredovanju, dajete agenciji pravo da je predstavi tržištu.
Ono što mnogi prodavatelji ne znaju jest da potpisivanjem ugovora o posredovanju ne riskirate ništa. Ako agencija ne pronađe kupca – vi joj ne plaćate proviziju. Tim potpisom vi ne snosite nikakav trošak, niti se dovodite u nepovoljan položaj, već omogućavate agenciji da uopće krene s poslom i ispuni svoje zakonske obveze.
Na ovu istu temu je snimljen i video sa hrvatskim i engleskim titlovima i možete ga vidjeti OVDJE.
ŠTO JE ZAPRAVO UGOVOR O POSREDOVANJU?
Ako planirate dati svoju nekretninu na prodaju preko licenciranog posrednika u prometu nekretnina odnosno agencije, postoji taj jedan dokument koji je apsolutno ključan – Ugovor o posredovanju. Tim ugovorom vi ovlašćujete agenciju da za vas obavi sve korake potrebne za prodaju – od oglašavanja i dovođenja kupaca do pregovora i sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Ugovor o posredovanju je pisani dogovor između vas i agencije. Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina agencija se obvezuje da će radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu prava na nekretnini, nastojati naći ozbiljnog kupca i dovesti ga u vezu s nalogodavcem, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen s tim kupcem. Vi ste tada nalogodavac.
Vaša obveza plaćanja posredničke provizije nastaje tek kada agencija koju ste ovlastili, pronađe kupca koji prihvaća uvjete prodaje. Potpisivanjem ugovora ne riskirate ništa, a osiguravate da agencija profesionalno i transparentno vodi prodaju vaše nekretnine.
ŠTO PIŠE U UGOVORU O POSREDOVANJU?
Ugovor o posredovanju sadrži sve ključne informacije: podatke o posredniku i prodavatelju, vrstu posla, detalje o nekretnini, obaveze posrednika, visinu posredničke naknade, uvjete plaćanja te rok na koji se sklapa. Ugovor o posredovanju između agencije i prodavatelja nekretnine mora biti sastavljen u pisanom obliku, a nakon potpisivanja obavezno zatražite svoj primjerak – on vam daje uvid u vaša prava i obveze te služi kao dokaz u slučaju eventualnih nesporazuma.
UGOVOR O POSREDOVANJU OBVEZUJE I AGENCIJU I PRODAVATELJA
Ovlaštena agencija za nekretnine se obvezuje da će:
- analizirati i provjeriti dokumentaciju vaše nekretnine te vas upozoriti na eventualne nedostatke,
- proučiti svu dokumentaciju vezanu za vašu nekretninu kako bi ju što bolje prezentirala kupcu,
- pripremiti opis nekretnine i prevesti ga na barem jedan strani jezik,
- jedna od glavnih zadaća agencije je da vašu nekretninu predstavi tržištu – to uključuje objavu na vlastitim web stranicama, fotografiranje nekretnine, oglašavanje na internetskim portalima za nekretnine, te razne dodatne marketinške aktivnosti koje pospješuju bržu prodaju nekretnine,
- odgovarati na upite i komunicirati s kupcima,
- organizirati preglede i dovoditi potencijalne kupce te objašnjavati sve što je potrebno o vašoj nekretnini,
- pronaći odgovarajućeg ozbiljnog kupca i povezati ga s vama,
- kada se kupac pronađe, voditi pregovore i zastupati vaše interese,
- u suradnji s odvjetničkim uredom sudjelovati u sklapanju ugovora o kupoprodaji,
- nakon potpisanog ugovora o kupoprodaji s kupcem i nakon isplate cjelokupne kupoprodajne cijene, isknjižiti vas iz svih registara vezanih za nekretninu (zemljišne knjige, katastar, porezna uprava),
- odjaviti vas kao korisnika kod isporučitelja raznih komunalnih usluga (struja, voda, smeće, komunalna naknada, pričuva).
S vaše strane kao prodavatelja, obveza je:
- omogućiti agenciji i njenom klijentu nesmetano razgledavanje nekretnine,
- obavijestiti agenciju o eventualnim promjenama cijena,
- biti na raspolaganju za slučaj raznih detaljnijih upita o nekretnini,
- u slučaju da agencija dovede kupca koji prihvaća uvjete vaše prodaje surađivati u pregovorima,
- na kraju kod potpisivanja ugovora o kupoprodaji, isplatiti agenciji dogovorenu proviziju.
Napomena: ako vam agencija ne pronađe kupca, vi ne plaćate ništa osim ako se niste drugačije dogovorili u ugovoru o posredovanju.
TRAJANJE I VRSTA UGOVORA
Ugovor o posredovanju se sklapa na vrijeme koje se prodavatelj i agencija dogovore. Ako nije ugovoreno, smatra se da je sklopljen na 12 mjeseci, a može se produžiti po dogovoru.
Što se tiče vrste ugovora o posredovanju, prodavatelj nekretnine s agencijom može potpisati dva tipa ugovora:
- Ekskluzivni (isključivi) ugovor o posredovanju – ako potpišete ovakav ugovor, vašu nekretninu prodaje samo jedna agencija. Za vrijeme trajanja ugovora ne smijete je nuditi preko drugih agencija niti samostalno.
- Obični (klasični) ugovor o posredovanju – ako potpišete ovakav ugovor, možete istu nekretninu nuditi i preko više agencija, a slobodni ste je pokušati prodati i sami.
Svaka agencija je dužna prije potpisa bilo kojeg ugovora o posredovanju, objasniti vam sve bitne stavke iz ugovora i ostaviti vam mogućnost da se izjasnite. Tako osiguravate da razumijete svoja prava i obveze. Ako nešto ne razumijete, prije potpisivanja tražite da vam se razjasni.
Naravno, i ekskluzivni i obični ugovor o posredovanju imaju svoje prednosti i mane, a i u praksi se mogu javiti različite situacije o kojima bi se moglo pisati puno detaljnije – no to ću ostaviti za neki od svojih idućih tekstova.
AKO SURAĐUJETE S VIŠE AGENCIJA
U Hrvatskoj je dopušteno potpisivanje ugovora o posredovanju s više agencija, iako agencije preferiraju da ih je što manje uključeno u prodaju. Na kraju, važno je naglasiti da je odluka o odabiru agencije isključivo na prodavatelju. Vi odlučujete kojoj ćete agenciji dati svoje povjerenje za prodaju vaše nekretnine i hoćete li svoju nekretninu prodavati preko jedne ili više agencija. Svaka agencija vodi službenu evidenciju o klijentima koji razgledavaju nekretninu, tako da se točno zna tko je koga i kada doveo.
Ako se odlučite za više agencija važno je napomenuti da trebate:
- imati jasan pregled s kim ste sve potpisali ugovor o posredovanju – čisto kako biste izbjegli eventualne nesporazume,
- unaprijed imati pripremljene sve kontakt podatke od svih agencija jer kad dođe do promjena poput cijene ili dodatnih informacija, možete ih brzo obavijestiti – putem emaila, poruke ili telefona – i svi posrednici će u isto vrijeme dobiti točne podatke, čime i sebi i agenciji olakšavate posao i smanjujete rizik od nesporazuma,
- svima dati istu cijenu i uvjete jer različite cijene stvaraju zbrku na tržištu i ostavljaju loš dojam kod potencijalnih kupaca,
- obavezno obavijestiti sve agencije o promjeni cijene ili nekom drugom važnom podatku,
- obavezno obavijestiti sve agencije ako je nekretnina prodana (da se ne dogodi da je aktivno oglašena od nekih agencija, a ustvari je prodana),
- pratiti tko je stvarno doveo kupca.
AKO SAMI PRODATE NEKRETNINU
Ako sami pronađete kupca za svoju nekretninu, obavezno obavijestite svaku agenciju s kojom imate potpisan ugovor o posredovanju, kako bi povukla oglase i prestala oglašavati vašu nekretninu te trošiti sredstva na promociju. Agencija će ukloniti sve oglase i vi ne morate platiti proviziju, jer posao nije odrađen preko njih.
ZAKLJUČAK
Ugovor o posredovanju nije “gnjavaža” niti obveza bez pokrića – on štiti obje strane, olakšava prodaju i osigurava transparentnu suradnju. Kada ga potpišete, znate da ništa ne riskirate, a imate jasna pravila i sigurnost da će, ako se nekretnina proda, posao biti odrađen profesionalno i da provizija ide samo onome tko je stvarno pronašao kupca i odradio posao.
Sretno s prodajom!
__________________
Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, agentica za nekretnine i home staging ekspert.
Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice
Tel.: 022 441 292 | Mob.: 091 525 3260
Email: [email protected]
Pratite nas:
YouTube | Facebook | LinkedIn | Instagram | TikTok
Vrijeme – Vodice
Kalendar događanja
