Zašto ista nekretnina ima različite cijene na oglasima?

Jeste li ikada pronašli zanimljivu nekretninu na nekom od Internet oglasnika, ali ste ubrzo primijetili da istu nekretninu oglašava po nekoliko agencija za nekretnine i to po različitim cijenama? Zbunjujuće, zar ne? Je li to trik, greška ili nešto sasvim drugo? Zašto se to događa i tko iza toga stoji – prodavatelj, agencije ili možda netko treći?

Samo da se zna – ako je neka nekretnina oglašena od strane više agencija, to obično znači da prodavatelj nije potpisao ekskluzivni ugovor o posredovanju ni s jednom od njih. Takav način prodaje je u Hrvatskoj dozvoljen i u praksi vrlo čest. No, to je tema za neki drugi tekst. U ovom tekstu nećemo govoriti niti o poskupljenju cijena nekretnina, nego ćemo se osvrnuti isključivo na temu pojave različitih cijena za istu nekretninu.

Situacije kada se ista nekretnina oglašava više puta, po različitim cijenama zaista nisu rijetke. Potencijalni kupci u takvim slučajevima često ostaju u čudu – nije im jasno kako ista nekretnina može imati različite cijene. Pitanja se gomilaju, povjerenje pada, a cijela situacija djeluje vrlo zbunjujuće i neozbiljno. Iako to nikome ne koristi, takve se situacije i dalje događaju.

Krenimo redom i pogledajmo detaljnije kako točno dolazi do pojave razlika u cijenama, koje razloge za to imaju prodavatelji a koje posrednici, te kako ova situacija izgleda iz perspektive svake spomenute strane.

Ako vam se ne da čitati, na ovu istu temu imamo i video na našem Youtube kanalu, kojeg možete pogledati ako kliknete na: Zašto su na oglasima različite cijene od iste nekretnine?

IZ PERSPEKTIVE PRODAVATELJA

1. Prvi razlog nesklada u cijenama i tog problema je što mnogi prodavatelji nekretnina odlučuju angažirati više agencija istovremeno, te nerijetko svoju nekretninu daju u desetak različitih agencija, vjerujući da tako povećavaju šanse za prodaju. Njima uopće nije važno koliko agencija oglašava njihovu nekretninu, niti po kojoj cijeni. Njima je važno samo da se nekretnina proda i posredničku proviziju spremni su isplatiti agenciji koja pronađe kupca i zaključi prodaju.

U praksi, to često dovodi do situacija u kojima prodavatelji gube pregled nad time kojoj su sve agenciji dali svoju nekretninu u prodaju i po kojoj cijeni. Kad se odluče na sniženje cijene svoje nekretnine, tada obavijeste samo prvih nekoliko agencija kojih se u tom trenutku sjete – jer ih ima puno, pa im nije lako sve popamtiti i kontaktirati (kako sami kažu). U međuvremenu, ostale agencije koje nisu obaviještene o spuštanju cijene, nastavljaju oglašavati po staroj, višoj cijeni. I to je jedna od situacija gdje se na oglasnicima potpuno ista nekretnina pojavljuje više puta i to po različitim cijenama, što i kupcima i agencijama djeluje zbunjujuće.

I dok prodavateljima ove razlike često ne znače mnogo, za nas posrednike, koji nismo na vrijeme obaviješteni o spuštanju cijene i ako ju nismo odmah promijenili, one ipak igraju ključnu ulogu jer smo vjerojatno izgubili kupca.

Praktičan savjet broj 1 za prodavatelje i investitore:

• Ako već odlučite povjeriti svoju nekretninu većem broju agencija, bilo bi dobro da sve agencije s kojima radite, na vrijeme obavijestite o svakoj promjeni cijene. Kupci koji gledaju oglase ponekad mogu pomisliti da agencije svojevoljno postavljaju različite cijene, a zapravo možda nisu svjesni da promjene nisu pravovremeno prenesene od strane prodavatelja.

2. Drugi razlog nesklada u cijenama često se javlja kod nekretnina koje su još u izgradnji, jer prodavatelji formiraju cijenu prema kvadratnom metru, a da još nemaju točno izračunatu korisnu vrijednost površine nekretnine. To je ona kvadratura s koeficijentima, gdje balkoni, parkirna mjesta i slično, ne ulaze u punoj kvadraturi nego se obračunavaju prema posebnim pravilima. Ta ukupna korisna vrijednost površine je u uvijek manja od podne površine i nju izračunavaju arhitekti u etažnom elaboratu, i po toj konačnoj kvadraturi se formira i konačna prodajna cijena.

U oglasima se ponekad dogodi da površina iste nekretnine bude prikazana na različite načine. Na primjer, jedna agencija može navesti u oglasu podnu površinu jer je to jedini podatak koji je dobila od vlasnika. Ta površina obično uključuje ne samo unutarnji stambeni prostor, već i vanjske dijelove poput terasa, bazena i vrtova i sve u stvarnoj podnoj površini. Takav podatak predstavlja najveću površinu. Druga agencija, međutim, može dobiti novije podatke od investitora koji uključuju izračunatu neto korisnu vrijednost površine, koja je obično manja. Ako se cijena po kvadratu pomnoži s različitim površinama, jasno je da će na oglasnicima biti prikazane različite ukupne cijene za istu nekretninu pa je i to jedna od situacija u kojoj se to događa.

Dodatni problem je što se kod nekretnina u gradnji često dogodi da se u konačnom etažnom elaboratu od istog investitora, značajno promijene površine u odnosu na početni idejni projekt, jer investitor kasnije odluči npr. pripojiti vrt određenom stanu ili dodati dva parkirna mjesta. Površine stanova, terasa ili vrtova na kraju mogu biti drugačije nego što je prvotno planirano, što dodatno stvara nesklad u izračunima i oglašavanju cijena.

Kod završenih gotovih nekretnina situacija je puno jasnija – tu imamo etažni elaborat, u kojem je točno izračunata korisna vrijednost površine koja se koristi kao prodajna površina po kojoj se formira cijena. Ako je s prodavateljem dogovorena prodaja po m2, onda je lako kod gotovih nekretnina sve izračunati i tu nema zabune. Tada se iskazana konačna korisna vrijednost površine (to je ona s koeficijentima) množi s cijenom po kvadratu koju je formirao vlasnik, čime se dobiva točna ukupna prodajna cijena koja se zatim navodi u oglasu.

Praktičan savjet broj 2 za investitore i prodavatelje:

• Kod nekretnina koje su u izgradnji često dolazi do promjena u kvadraturi između idejnog projekta i konačnog etažnog elaborata a samim time i do promjene cijena. Kako bi se izbjegle nesuglasice i neujednačene cijene na oglasnicima, najbolje je za nekretnine koje su još u gradnji, od početka formirati KONAČNU PRODAJNU CIJENU nekretnine, kao da je već dovršena, umjesto da se oslanja na cijenu po kvadratu. To jednostavno znači da bez obzira na eventualne promjene u kvadraturi, ta nekretnina košta toliko. I te cijene dati svim agencijama s kojima se radi. To olakšava komunikaciju s kupcima i posrednicima te smanjuje pojavu neujednačenosti cijena.

IZ PERSPEKTIVE POSREDNIKA

Svaka agencija za promet nekretnina želi što prije prodati nekretninu koja joj je povjerena u prodaju i pokušava nekretninu oglašavati na način i po cijeni po kojoj se dogovorila u startu s prodavateljem od kojeg je dobila sve potrebne informacije.

1. Iz perspektive posrednika nesklad u cijenama, kao što smo spomenuli se događa zato što agencije nisu obaviještene o promjeni cijene. Kako prodavatelji ne prate i nisu ažurni u tome kome su sve dali nekretninu u prodaju, tako je i agencijama vrlo frustrirajuće vidjeti na oglasnicima neujednačene informacije i cijene o istoj nekretnini.

Kada mi posrednici, primijetimo da neka druga agencija oglašava istu nekretninu po nižoj cijeni od one koju smo mi dobili od prodavatelja, u takvim slučajevima odmah kontaktiramo vlasnika kako bismo provjerili situaciju. Nerijetko čujemo odgovor: "Ah da, zaboravio sam vam javiti, stavite i vi tu cijenu. Ma tko će sve agencije obavještavati". Da nismo obratili pažnju i da nismo na vrijeme uočili tu razliku, ostali bismo s višom cijenom u oglasu i vjerojatno bismo izgubili priliku da nas kontaktira itko od potencijalnih zainteresiranih kupaca. Tada se osjećamo pomalo zakinuto – ne samo zbog mogućeg gubitka potencijalnog kupca, već i zbog narušavanja povjerenja.

Zato posrednici često moraju ulagati dodatno vrijeme i trud, provjeravati oglase i kontaktirati prodavatelje te ustanoviti pravu informaciju. To nam je važno upravo zbog toga da osiguramo da cijene i informacije u oglasi budu usklađene i točne i da ne dođe do čuđenja među kupcima. Svakoj agenciji je ključno da su cijene oglašene nekretnine potpuno iste, jer ako primijetimo da je kod drugih agencija cijena niža i ništa ne poduzmemo u vezi s tim, riskiramo da izgubimo potencijalne kupce jer nam se sigurno nitko neće javiti na veću cijenu i jednostavno će nas zaobići.

2. Nesklad u cijenama se može dogoditi i zbog neažurnosti samih posrednika. Možda je neka agencija zaboravila ažurirati cijenu nakon obavijesti prodavatelja, ili to nije učinila odmah kad je trebala. Takve situacije nisu rezultat loše namjere – jer ni jednoj agenciji ne ide u prilog da oglašava krivu cijenu – već se jednostavno radi o propustu u svakodnevnoj dinamici posla.

Praktičan savjet za kolege posrednike:

• Kada dođe do spuštanja ili bilo kakve promjene cijene od strane prodavatelja, najbolje je ažurirati sve oglase odmah, kako bi bili korektni i profesionalni ne samo jedni prema drugima nego i prema kupcima koji to sve prate. Također, prilikom oglašavanja dobro je jasno naznačiti na koju se točno vrstu površine podatak odnosi – podnu, neto korisnu, bruto građevinsku ili neku drugu – kako bi kupci imali točnu informaciju i lakše razumjeli oglas.

IZ PERSPEKTIVE KUPCA

Ako neka agencija ima od iste nekretnine istaknutu višu cijenu od ostalih, kupci tada imaju vrlo negativan stav i stječu dojam da je tu nešto sumnjivo, da upravo ta agencija umjetno diže cijene ili da pokušava zaraditi više, što nikako nije slučaj i što svakako šteti imidžu agencije.

U stvarnosti, kao što smo sada ustanovili ima više razloga zbog kojih se sve to događa.

Takve situacije ne samo da odbijaju kupce od kontaktiranja agencije s višom cijenom, već stvaraju i opću konfuziju. Kupci tada često pomisle da da s nekretninom nešto nije u redu ili da agencije nisu transparentne, što može dovesti do nepovjerenja prema svim agencijama i tržištu nekretnina općenito.

Praktičan savjet za potencijalne kupce:

• Kada naiđete na različite cijene za istu nekretninu, nemojte se fokusirati samo na cijenu. Umjesto toga obratite pažnju na to koja se agencija više potrudila oko prezentacije – od detaljnog opisa, dobrih fotografija, do općenitog profesionalnog pristupa. Osim toga, zapitajte se od koje ste agencije dobili najviše jasnih, korisnih i konkretnih informacija – upravo ta agencija vjerojatno najbolje poznaje nekretninu i može vam pružiti sigurnost u procesu kupnje. Recenzije drugih kupaca, primjerice na internetu ili društvenim mrežama, također mogu biti koristan pokazatelj profesionalnosti agencije. I zapamtite – niža cijena može zvučati primamljivo, ali istu cijenu često možete postići i putem agencije koja pruža bolju uslugu i bolju prezentaciju.

ZAKLJUČAK:

Neujednačene cijene iste nekretnine na različitim oglasnicima mogu biti rezultat nesporazuma i propusta u komunikaciji između prodavatelja i agencija, a nikako namjernih pokušaja manipulacije ili obmane. Ključno je da prodavatelji budu ažurni u obavještavanju svih agencija s kojima surađuju o promjenama cijena i podacima koji se odnose na nekretninu, kako bi se izbjegle zabune i nesuglasice na tržištu. Agencijama je također važno pravovremeno ažurirati cijene, kako bi osigurale preciznost svojih oglasa i sačuvale kredibilitet na tržištu. Za kupce, važno je razumjeti da razlike u cijenama nisu uvijek znak prijevare, već često rezultat nedostatka ažurirane komunikacije. Stoga, kada naletite na situaciju s različitim cijenama iste nekretnine, najbolje je kontaktirati agenciju i razjasniti situaciju prije nego što donesete bilo kakvu odluku. Važno je naglasiti da razlike u cijenama rijetko kada dolaze iz loše namjere – češće su posljedica neažurnosti i manjka komunikacije.

Autorica teksta: Jasminka Fišer Gavranović – vlasnica agencije Alfa nekretnine iz Vodica, ovlaštena agentica za nekretnine i home staging ekspert.

Alfa nekretnine, Obala Juričev Ive Cote 27, Vodice
Tel.: 022 441 292 | Mob.: 091 525 3260
Email: [email protected]

Pratite nas:
  YouTube | Facebook | LinkedIn | Instagram | TikTok