Riječ je o opsežnoj reformi koja, prema obrazloženju predlagatelja, ima za cilj uvesti više reda, ubrzati procedure, digitalizirati sustav prostornog planiranja i osigurati veću pravnu sigurnost za sve sudionike.

Zakon se temelji na ideji da je prostor, uz ljude, najvrjedniji resurs države te da se njime mora upravljati odgovorno, planski i dugoročno. Predviđena je potpuna digitalizacija planova, jasnija zaštita obalnog područja i pomorskog dobra, uvođenje urbanističkih projekata te povratak urbane komasacije kao alata za rješavanje rascjepkanog vlasništva nad zemljištem.

No upravo te odredbe otvorile su i niz pitanja u saborskoj raspravi, zbog kojih dio oporbe smatra da zakon, iako donosi određene pomake, nosi i ozbiljne rizike.

Jedna od ključnih spornih točaka odnosi se na rok od dvije godine u kojem jedinice lokalne samouprave trebaju donijeti urbanističke planove. Ako to ne učine, zakon omogućuje da inicijativu preuzmu investitori ili vlasnici zemljišta, a u određenim situacijama i država. Kritičari upozoravaju da su takvi rokovi za mnoge općine i gradove teško provedivi, s obzirom na manjak kadrova, financija i složenost samih procedura. Strah je da bi lokalna samouprava, iako formalno zadržava ovlasti, u praksi mogla biti stavljena pred gotov čin.

Posebno osjetljivo pitanje je urbana komasacija. Iako predlagatelj ističe da se ne radi o izvlaštenju nego o preraspodjeli zemljišta radi racionalnog uređenja prostora, oporba upozorava na mogućnost da većinski vlasnici, primjerice oni s 51 posto zemljišta, mogu pokrenuti postupke koji manjinske vlasnike dovode u nepovoljan položaj. Postavljeno je i pitanje kako će se zaštititi vlasnici koji ne žele sudjelovati u komasaciji te što se u praksi smatra „javnim interesom“, budući da zakon taj pojam ne definira precizno.

Dodatne dvojbe otvorene su oko uloge investitora, osobito u dijelu koji se odnosi na mogućnost da sami grade infrastrukturu, čime se, prema kritikama, smanjuju prihodi lokalnih proračuna od komunalnih doprinosa. Dio zastupnika smatra da se time investitorima daje prevelika uloga u procesu koji bi prvenstveno trebao biti u domeni javne vlasti.

Raspravljalo se i o priuštivom stanovanju, osobito o mogućnosti gradnje na poljoprivrednom zemljištu treće kategorije, što jedni vide kao nužno rješenje u sredinama s neriješenim vlasničkim odnosima, a drugi kao opasnost od dodatnog širenja građevinskih zona.

Unatoč tim kritikama, vladajuća većina naglašava da zakon ne oduzima ovlasti lokalnoj samoupravi, već stvara jasnija pravila, ubrzava postupke i sprječava dugogodišnje blokade u prostoru. Kao jedan od ciljeva ističe se i smanjenje ucjena manjinskih vlasnika parcela koje su do sada znale zaustavljati veće projekte.

Zbog svega navedenog, dio oporbe najavio je da će, nakon stupanja zakona na snagu, zatražiti ocjenu njegove ustavnosti, a kao krajnju opciju spominje se i pokretanje referenduma, kako bi građani sami odlučili o ovako važnoj temi koja dugoročno utječe na prostor, vlasnička prava i razvoj lokalnih sredina.

Primjena Zakona započinje s početkom iduće godine, a već sada je jasno da će njegovi učinci biti pod povećalom javnosti. Hoće li novi okvir doista donijeti ravnotežu između razvoja i zaštite prostora, ili će otvoriti nova prijeporna pitanja, pokazat će praksa – i reakcije lokalnih zajednica koje će prve osjetiti njegove stvarne posljedice.