Brat želi prodati svoj dio zajedničke kuće nepoznatoj osobi: Možete li ga spriječiti?

Moraju li ostali suvlasnici pristati na prodaju? Mora li svoj dio prvo ponuditi bratu ili sestri? I što zapravo kupuje osoba koja kupi, primjerice, jednu trećinu kuće?

Odgovor na prvo pitanje mogao bi mnoge iznenaditi.

Suvlasnik u pravilu može samostalno prodati svoj suvlasnički dio i za to mu nije potrebna suglasnost ostalih suvlasnika.

Ne morate dati dopuštenje za prodaju

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnički dio tretira kao idealni dio stvari kojim njegov vlasnik može samostalno pravno raspolagati, pod uvjetom da time ne dira u prava ostalih.

To znači da osoba koja je upisana kao vlasnik jedne trećine kuće svoju trećinu može prodati, darovati ili na drugi dopušten način njome raspolagati.

Ostala braća, sestre ili drugi suvlasnici ne mogu prodaju zaustaviti samo zato što im se ne sviđa osoba koja bi trebala postati novi suvlasnik.

Naravno, suvlasnik može prodati samo ono što je njegovo.

Ako ima jednu trećinu nekretnine, ne može bez ostalih vlasnika prodati cijelu kuću.

Mora li svoj dio prvo ponuditi ostalim suvlasnicima?

U pravilu – ne.

Ovo je jedna od češćih zabluda kod suvlasništva nekretnina.

Zakon izričito propisuje da kada suvlasnik prodaje svoj dio, ostali suvlasnici nemaju pravo prvokupa, osim ako im takvo pravo pripada na posebnom pravnom temelju.

Dakle, sama činjenica da ste brat, sestra ili suvlasnik iste kuće ne znači automatski da vam prodavatelj mora ponuditi svoj dio prije nego što ga ponudi nepoznatoj osobi.

Pravo prvokupa može postojati ako proizlazi iz posebnog zakona, ugovora ili drugog odgovarajućeg pravnog temelja, pa svaki konkretan slučaj ipak treba zasebno provjeriti.

Ali opće pravilo glasi: suvlasništvo samo po sebi ne daje automatsko pravo prvokupa.

Što zapravo kupuje nepoznata osoba?

Ovdje nastaje druga velika zabuna.

Pretpostavimo da kuća ima prizemlje, prvi kat, dvorište i garažu, a prodavatelj je vlasnik jedne trećine cijele nekretnine.

Kupac njegove trećine ne kupuje automatski „prvi kat“ niti određenu sobu samo zato što prodavatelj upravo taj dio kuće godinama koristi.

Kupuje idealni suvlasnički dio nekretnine.

Drugim riječima, postaje vlasnik jedne trećine prava vlasništva na cijeloj stvari.

Ako nekretnina nije etažirana ili na drugi pravno valjan način podijeljena tako da određeni posebni dio pripada određenom vlasniku, suvlasnički omjer ne treba poistovjećivati s konkretnim fizičkim dijelom kuće.

To je izuzetno važno i za kupca.

Oglas poput „prodaje se 1/3 kuće“ ne mora značiti da kupac dobiva određeni kat u koji se jednostavno može useliti i ponašati se kao njegov jedini vlasnik.

Novi kupac postaje vaš novi suvlasnik

Nakon valjane kupoprodaje i odgovarajućeg upisa kupac ulazi u suvlasničku zajednicu.

Ako su prije kuću imali brat, sestra i još jedan član obitelji, jedan od njih nakon prodaje izlazi iz suvlasništva, a na njegovo mjesto dolazi kupac.

Time novi suvlasnik dobiva prava koja proizlaze iz njegova suvlasničkog dijela.

Ali istodobno mora poštovati prava ostalih suvlasnika.

Ne može samo zato što je kupio jednu trećinu kuće izbaciti druge suvlasnike, zauzeti cijelu nekretninu ili samostalno odlučivati o svemu što će se s cijelom kućom dogoditi.

Može li novi suvlasnik odmah tražiti podjelu kuće?

E tu situacija postaje posebno zanimljiva.

Svaki suvlasnik u pravilu ima pravo zahtijevati razvrgnuće suvlasništva.

To pravo ne zastarijeva.

Ako se svi mogu dogovoriti, suvlasništvo se može razvrgnuti sporazumno.

Ako dogovora nema, suvlasnik može zatražiti sudsko razvrgnuće.

Dakle, osoba koja kupi suvlasnički dio ne mora godinama ostati u istoj suvlasničkoj zajednici ako to ne želi.

Može pokušati postići dogovor s ostalim suvlasnicima, ali može i pokrenuti odgovarajući sudski postupak.

A što ako se kuća fizički ne može podijeliti?

Kod nekih nekretnina moguća je fizička podjela.

Kod kuće to ovisi o njezinu stanju, parceli, mogućnosti stvaranja zasebnih cjelina i drugim pravnim i tehničkim pretpostavkama.

Ali postoje kuće koje se jednostavno ne mogu razumno podijeliti prema suvlasničkim omjerima.

Ako sud utvrdi da fizička dioba nije moguća bez znatnog umanjenja vrijednosti, zakon predviđa mogućnost civilnog razvrgnuća.

To u konačnici može značiti prodaju stvari, a dobiveni iznos dijeli se među suvlasnicima razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima.

Upravo zato kupnju ili prodaju idealnog dijela obiteljske kuće ne treba promatrati kao bezazlenu promjenu imena u zemljišnim knjigama.

Dolazak novog suvlasnika može promijeniti cijeli odnos među vlasnicima.

Može li jedan suvlasnik isplatiti drugoga?

Može, ako se uspiju dogovoriti.

U praksi je to često najjednostavnije rješenje.

Ako brat želi prodati svoju trećinu, druga dva suvlasnika mogu se s njim dogovoriti o cijeni i otkupiti njegov dio.

Mogu se dogovoriti i da cijela nekretnina pripadne jednom suvlasniku, a da ostale isplati.

Problem nastaje kada nema dogovora oko cijene ili kada jedan suvlasnik želi izaći iz suvlasništva, a ostali niti žele prodati cijelu nekretninu niti mogu ili žele otkupiti njegov dio.

Tada razvrgnuće može završiti pred sudom.

„Ali to je naša obiteljska kuća“

Emocionalno je potpuno razumljivo da članovima obitelji nije svejedno tko ulazi u kuću koju su gradili ili naslijedili roditelji.

Pravno je, međutim, presudno vlasništvo.

Ako je netko vlasnik određenog suvlasničkog dijela, taj dio predstavlja njegovu imovinu i njime u načelu može raspolagati.

Ostali suvlasnici zato ne mogu spriječiti prodaju samo argumentom da žele da nekretnina ostane u obitelji.

Ako žele izbjeći ulazak treće osobe u suvlasništvo, najbolje je pokušati postići dogovor prije prodaje.

Prije kupnje „pola kuće“ dobro provjerite što zapravo kupujete

Ova priča važna je i za potencijalne kupce.

Oglas u kojem se prodaje „polovica kuće“ može zvučati vrlo privlačno, posebno ako je cijena znatno niža od cijene cijele nekretnine.

Ali prije kupnje treba provjeriti zemljišne knjige, veličinu suvlasničkog dijela, je li nekretnina etažirana, tko koristi pojedine dijelove kuće, postoje li tereti i kakav je odnos među suvlasnicima.

Jedna polovica vlasništva ne mora značiti da ste kupili lijevu polovicu kuće.

Jedna trećina ne mora značiti prvi kat.

Kupujete suvlasničko pravo u omjeru koji je upisan, a fizičko korištenje nekretnine sasvim je drugo pitanje.

Najvažnije pravilo

Ako ste s bratom, sestrom ili drugim osobama suvlasnik kuće, činjenica da ste suvlasnici ne daje vam automatsko pravo da zabranite drugome prodaju njegova dijela.

Ne daje vam ni automatsko pravo da taj dio prvi kupite.

A osoba koja ga kupi može postati vaš novi suvlasnik i, kao i svaki drugi suvlasnik, pod zakonskim uvjetima tražiti razvrgnuće suvlasništva.

Zato kod zajedničkih obiteljskih nekretnina dugogodišnje odgađanje dogovora često nije najbolje rješenje.

Dok se svi slažu, suvlasništvo može godinama funkcionirati bez problema. Ali kada jedan vlasnik odluči prodati svoj dio ili zatražiti razvrgnuće, ono što je desetljećima bilo „naša obiteljska kuća“ vrlo brzo može postati ozbiljno imovinsko-pravno pitanje.